NewConnector.pl

Z Tadeuszem Marszalikiem, Prezesem Zarządu Spółki Orion Investment S.A., o prowadzonych inwestycjach, rządowym programie MdM, polityce dywidendowej oraz o planach przeniesienia notowań na rynek regulowany GPW, rozmawia Artur Górski z serwisu NewConnector.pl:

Artur Górski: Spółka Orion Investment S.A. działa w szeroko rozumianej branży nieruchomości. Czy mógłby Pan szczegółowo scharakteryzować przedmiot prowadzonej działalności?

Tadeusz Marszalik: Przedmiotem działalności Orion Investment SA jest działalność deweloperska. Od początku działalności Spółka ukończyła dwa projekty: halę przemysłową w Sosnowcu (obiekt początkowo wynajęty, a następnie sprzedany) oraz 7-piętrowy budynek mieszkalny w pobliżu centrum Krakowa – na Zabłociu (niemal w całości sprzedaliśmy ponad 100 lokali mieszkalnych i użytkowych o łącznej powierzchni ponad 7000 m2).

A.G.: Jakie inwestycje są obecnie przez Państwa prowadzone?

T.M.: Obecnie skupiliśmy się na realizacji inwestycji mieszkaniowych w ramach osiedli w niższej zabudowie i w dogodnych lokalizacjach na obrzeżach Krakowa. Od połowy ubiegłego roku realizujemy pierwszy etap projektu „Trzy Ogrody” w południowej części Krakowa, w najbliższym czasie przygotowujemy rozpoczęcie drugiego etapu tego projektu oraz rozpoczęcie nowego osiedla w Zabierzowie.

A.G.: Przejdźmy do projektu „Trzy Ogrody”. Jak przebiega sprzedaż mieszkań w tej lokalizacji? Czy dzięki realizacji Programu „Mieszkanie dla Młodych” łatwiej udaje się przyciągnąć nowych klientów?

T.M.: Sprzedaż mieszkań w ramach pierwszego etapu projektu przebiega powyżej naszych oczekiwań. Łącznie oferujemy 184 mieszkania o sumarycznej powierzchni ok. 9300 m2. Są to mieszkania średniej wielkości – od 40 do 54 m2, z których wszystkie kwalifikują się do nabycia w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”. Niewątpliwie ułatwia nam to sprzedaż tych mieszkań. Do tej pory sprzedaliśmy ponad połowę lokali, a oddanie do użytkowania przewidujemy początkiem II półrocza. Oczekujemy, że wówczas sprzedaż jeszcze przyspieszy i ostrożnie zakładamy, ze cały etap sprzedamy najpóźniej do końca I kwartału 2015 roku. Tak duże zainteresowanie naszymi mieszkaniami zachęciło nas do wcześniejszego niż pierwotnie zakładaliśmy rozpoczęcia II etapu projektu „Trzy Ogrody” (ok. 6500 m2) oraz osiedla w Zabierzowie (ok. 3500 m2).

A.G.: Jaka sytuacja panuje obecnie na rynku mieszkaniowym, w którym działa Orion Investment? Przed jakimi perspektywami stoi ten sektor?

T.M.: Niewątpliwie nastąpiło wyraźne ożywienie w segmencie mniejszych i tańszych lokali objętych programem MdM, a to jest w tej chwili nasz flagowy produkt. Choć należy odnotować także wzrost zainteresowania ze strony klientów niekorzystających z pomocy rządowej, jak również odbudowujące się zainteresowanie w segmencie lokali droższych – sprzedajemy obecnie ostatnie kilka mieszkań w tym segmencie rynku w ramach inwestycji na ul. Przemysłowej.

Perspektywy dla branży na pewno są lepsze niż jeszcze dwa-trzy lata temu. Myślę, że na polepszenie kondycji branży deweloperskiej przełożą się dwa czynniki: niskie stopy procentowe oraz program MdM.

A.G.: Czy planują Państwo rozpocząć kolejne inwestycje? Jeśli tak, to które miasta będą dla Spółki najatrakcyjniejsze?

T.M.: Jak już wspomniałem, przygotowujemy rozpoczęcie II etapu inwestycji „Trzy Ogrody” oraz osiedla w Zabierzowie. Ponadto mamy pełną gotowość do rozpoczęcia kolejnych dwóch etapów (III i IV) w ramach „Trzech Ogrodów”. Początkowo projekt był w planach trzy-etapowy, ale w międzyczasie kupiliśmy kolejną działkę i otworzyła się możliwość powiększenia tej inwestycji o kolejny – czwarty etap. Jak widać, nasze inwestycje w tym momencie, to Kraków i okolice.

A.G.: Orion Investment działa w segmencie budownictwa mieszkaniowego, ale może rozważane jest wejście w obszar nieruchomości komercyjnych?

T.M.: Mamy doświadczenia w zakresie budownictwa przemysłowego (hala w Sosnowcu) i nie można wykluczyć, że w przypadku gdyby nadarzyła się jakaś korzystna okazja w tym segmencie rynku, to przyjrzymy się jej. Jednak naszym podstawowym przedmiotem działalności jest w chwili obecnej segment mieszkaniowy.

A.G.: A jak kształtuje się konkurencja w branży? Które czynniki są najistotniejsze dla nabywców nowych mieszkań?

T.M.: Działamy na krakowskim rynku mieszkaniowym, dobrze znamy ten rynek i w ramach tego rynku mamy bardzo atrakcyjną ofertę na tle konkurencji. Dla nabywców tradycyjnie istotne czynniki to: cena i lokalizacja. Dodatkowym, niemniej ważnym, a czasami wręcz kluczowym czynnikiem, jest zdolność kredytowa klienta. W segmencie mniejszych i tańszych mieszkań w jakim plasuje się oferta Orion Investment, klientowi łatwiej - przy dodatkowym wsparciu ze strony MdM - spełnić kryteria bankowe i kupić lokal.

A.G.: Czy sukces inwestycji „Trzy Ogrody” spowoduje, że będą się Państwo koncentrowali na Programie „Mieszkania dla Młodych”? Jaki będzie wpływ tej inicjatywy rządowej na sytuację rynkową?

T.M.: Pomysł zaoferowania na rynku projektu w dobrej lokalizacji, atrakcyjnej cenie i składającego się z lokali o powierzchni ok. 50 m2, narodził się w Spółce dużo wcześniej niż rządowy projekt MdM. Bez względu na rządową pomoc, osiedle „Trzy Ogrody” byłoby realizowane właśnie w takim kształcie i w takich cenach. Program rządowy jest dla nas po prostu dodatkowym czynnikiem wspomagającym sprzedaż mieszkań.

A.G.: Jak oceniłby Pan wyniki finansowe Spółki w ub. roku zarówno w ujęciu jednostkowym, jak i skonsolidowanym?

T.M.: Rok 2013 był dla nas rokiem pewnego spowolnienia wynikającego z konieczności przygotowania i rozpoczęcia realizacji dużej inwestycji, jaką jest osiedle „Trzy Ogrody”. Jednocześnie apartamentowiec przy ul. Przemysłowej był już niemal w całości sprzedany i nie spieszyliśmy się ze zbyciem ostatnich lokali tylko po to, aby wykazać przychody akurat w 2013 roku. Stąd ubiegły rok zamknął się wynikiem dodatnim, choć znacznie niższym niż rok 2012, w którym miało miejsce zakończenie apartamentowca na ul. Przemysłowej.

A.G.: W skład Grupy Kapitałowej wchodzi kilka podmiotów. Jak wygląda jej budowa i czym zajmują się poszczególne spółki?

T.M.: W skład Grupy Kapitałowej Orion Investment wchodzą cztery podmioty. Jednostką dominującą jest notowana na rynku NewConnect spółka Orion Investment SA. Podmiotami zależnymi są trzy, w 100% zależne od niej spółki celowe (INF Orion Inwestycje w formie dwóch spółek komandytowych i jednej spółki z o.o.), w ramach których finansowane i realizowane są poszczególne projekty. Oczywiście z punktu inwestora znaczenie mają wyniki skonsolidowane całej Grupy Kapitałowej.

A.G.: Czy rozważają Państwo emisję akcji lub obligacji, aby pozyskać środki kapitałowe, np. na zakup gruntów w atrakcyjnych cenach czy realizowanie kolejnych budów?

T.M.: Kondycja finansowa spółki jest w tej chwili bardzo dobra. Dla banków jesteśmy wiarygodnym partnerem, w związku z czym nie mamy problemów z finansowaniem poszczególnych etapów naszych inwestycji. Kredyt bankowy jest dla nas tańszym i wygodniejszym źródłem finansowania niż emisja obligacji, w związku z czym nie planujemy takiej w najbliższym czasie.

Inaczej ma się sprawa z emisją akcji. Obecnie udziały w spółce są mocno skoncentrowane w rękach kilku kluczowych akcjonariuszy, co niewątpliwie ogranicza płynność i zainteresowanie akcjami Oriona ze strony inwestorów giełdowych. Chcemy zmienić tą sytuację i przeprowadzić niewielką emisję akcji połączoną z przeniesieniem spółki na główny parkiet warszawskiej giełdy. Emisję o większej wartości moglibyśmy rozważać wyłącznie gdyby pojawił się nowy atrakcyjny projekt i korzystne byłoby jego częściowe sfinansowanie emisją akcji.

A.G.: Jaka będzie polityka dywidendowa Orion Investment w najbliższych latach?

T.M.: Polityka dywidendowa wypracowana pomiędzy głównymi akcjonariuszami w ramach ostatnich WZA zakłada przeznaczanie na wypłatę dywidendy nie mniej niż ok. 1/3 zysku netto Grupy w każdym roku. Zwracam uwagę, że nie jest to polityka postulowana, ale rzeczywista, realizowana już od dwóch lat. W najbliższych latach nic się w tym zakresie nie zmieni. Chcemy wypłacać nie mniej niż 1/3 zysku netto w formie dywidendy, przy czym nie wyklucza to znacznie wyższego udziału dywidendy w podziale zysku w przypadku gdy plany i potrzeby finansowe Spółki na to pozwolą.

A.G.: Czy plany przeniesienia notowań na rynek regulowany GPW pozostają nadal aktualne?

T.M.: W tym zakresie nic się nie zmieniło. Prospekt emisyjny jest niemal gotowy – wymaga tylko uzupełnienia o wyniki finansowe aktualne w chwili przeprowadzania nowej oferty, a będzie to prawdopodobnie I półrocze przyszłego roku. Proces zmiany rynku notowań zawiesiliśmy w ubiegłym roku ze względu na sytuację rynkową i postrzeganie branży deweloperskiej przez inwestorów. Nie ukrywamy też, że cena emisyjna dla nowej emisji na poziomie poniżej 45 zł jest dla głównych akcjonariuszy absolutnie nie do zaakceptowania. Musimy więc jeszcze przekonać inwestorów, że obecne poziomy cenowe nie odzwierciedlają w pełni kondycji i perspektyw Orion Investment SA. I myślę, że w tym roku nam się to uda.

A.G.: Sektor „nieruchomości” należy do najniżej wycenianych na całym rynku NewConnect. Z czego może wynikać takie niedowartościowanie tej branży przez inwestorów?

T.M.: Światowy kryzys finansowy w ostatnich latach miał swoje źródła w rynku nieruchomości. Największe przeceny i spadek zaufania dotyczyły właśnie instrumentów związanych z nieruchomościami. Zaostrzenie warunków kredytowania uderzyło przede wszystkim w rynek nieruchomości. Trudno zatem się dziwić, że inwestorzy przez ostatnie kilka lat nie darzyli tej branży zaufaniem.

A.G.: Niedawno minęło 5 lat, odkąd Spółka zadebiutowała na alternatywnym rynku. Czy mógłby Pan podsumować ten okres oraz powiedzieć czy upublicznienie spełniło oczekiwania, które Państwo w nim pokładali?

T.M.: Spółka rozpoczęła swoją działalność i zadebiutowała na rynku NewConnect bezpośrednio przed pogorszeniem ogólnej koniunktury na rynku, nie mówiąc już o odbiorze branży deweloperskiej. Miało to negatywny wpływ na nasze notowania, możliwość pozyskania kapitału, czy też możliwość zmiany rynku notowań. W tym sensie upublicznienie niewątpliwie nie spełniło naszych oczekiwań.

Z drugiej strony widać już dzisiaj, że nie jesteśmy przypadkową spółką, która przyszła na rynek NewConnect tylko po to, aby akcjonariusze mogli szybko spieniężyć swoje udziały oszukując innych inwestorów. Mamy ponad 5-letnią historię notowań i opublikowanych sprawozdań kwartalnych i rocznych. Żadnego roku nie zamknęliśmy stratą, od dwóch lat wypłacamy dywidendę. Wydaje się, że są to elementy, które w końcu przełożą się na zainteresowanie inwestorów naszą Spółką i ułatwią nam zarówno uplasowanie nowej emisji akcji, jak i zmianę rynku notowań.

A.G.: W którym kierunku powinien ewoluować rynek NewConnect, żeby zachęcić inwestorów indywidualnych oraz instytucjonalnych do większego zaangażowania swoich kapitałów w spółki na nim notowane?

T.M.: Rynek NewConnect jest najmniej płynnym i najbardziej ryzykownym segmentem rynku akcji. Taki rynek może przyciągnąć kapitał, gdy jest go w danym kraju ogólnie dużo i szuka coraz bardziej ryzykownych projektów licząc na wyższe stopy zwrotu. Nie wiem jak można zachęcić inwestorów do finansowania mało płynnych i ryzykownych spółek w ubogim kapitałowo kraju, jakim jest Polska, w którym na dodatek likwiduje się zasób krajowych oszczędności w postaci OFE. Niska płynność i brak zainteresowania rynkiem NewConnect to m.in. powody, dla których chcemy przenieść się na główny parkiet.

A.G.: Czy Spółka ma jakiś pomysł na zwiększenie płynności obrotu jej akcjami? Może rozważane jest wdrożenie Programu nabycia akcji własnych?

T.M.: Rozważamy skup akcji jako jedną z form podziału zysku. Zdajemy sobie jednak sprawę, że w dłuższym okresie nie tyle zwiększyłby on płynność obrotu akcjami, ile wywindował kurs akcji. Jeśli uznamy, że rynek jest na tyle nieefektywny, że inwestor chętniej kupi akcje dobrej spółki np. po 60 czy 80 zł niż po 35 zł, to chyba taki krok byłby dobrym wyjściem. Jednak zakładamy, że płynność akcji zwiększy się pod wpływem: wyników Spółki, pozyskania inwestorów w ramach nowej emisji i zmiany rynku notowań.

A.G.: Bardzo dziękuję za rozmowę.

Tadeusz Marszalik, Prezes Zarządu Spółki Orion Investment S.A.