NewConnector.pl

Z Michałem Owsiewskim, Członkiem Zarządu Spółki 2C Partners S.A., która zadebiutuje dzisiaj na rynku NewConnect, o oczekiwaniach wobec alternatywnego rynku, procesie inwestycyjnym, emisji obligacji oraz o strategii rozwoju, rozmawia Artur Górski z serwisu NewConnector.pl:

Artur Górski: Spółka 2C Partners S.A. zadebiutuje w najbliższym czasie na rynku NewConnect. Czy upublicznieniu towarzyszyła emisja akcji?

Michał Owsiewski: Spółka nie przeprowadziła emisji akcji. Dotychczasowi akcjonariusze sprzedali cześć posiadanych akcji grupie prywatnych inwestorów.

A.G.: Państwa obligacje są już notowane na rynku Catalyst. Jakie są oczekiwania wobec drugiego alternatywnego rynku?

M.O.: Spółka analizuje możliwości pozyskania kapitału poprzez emisje akcji. Najpierw jednak chce zaistnieć na rynku kapitałowym, aby inwestorzy lepiej poznali naszą działalność, wyniki, strategię i sposób komunikowania się z rynkiem. Zwłaszcza, że będziemy pierwszą spółką na NewConnect zajmującą się rewitalizacją nieruchomości. Mamy nadzieję, że inwestorzy polubią naszą spółkę i będzie ona chętnie handlowana. To oczywiście powinno przełożyć się w późniejszym czasie na podniesienie prawdopodobieństwa pozyskania kapitału na rynku.

A.G.: 2C Partners prowadzi działalność w obszarze inwestycji w nieruchomości. Czy mógłby Pan szerzej ją omówić?

M.O.: Spółka operuje na rynku wtórnym nieruchomości, ten fakt odróżnia nas zasadniczo od deweloperów. Na rynku wtórnym pozyskujemy nieruchomości i je sprzedajemy. Kupujemy najczęściej całe budynki, kupujemy więc powierzchnie mieszkalne hurtowo. To, że kupujemy hurtowo i to, że są to używane budynki, pozwala nam na osiąganie cen zakupu poniżej cen wybudowania 1m2 osiąganych przez deweloperów. Oczywiście często pojawia się konieczność odnowienia, wyremontowania tych powierzchni, co powiększa nasze koszty, ale cały czas są to kwoty konkurencyjne do kosztów osiąganych przez deweloperów. Niebagatelne znaczenie dla naszej działalności ma też fakt, że nasze projekty mogą być znacznie krótsze niż wybudowanie budynku od zera. Często jesteśmy w stanie zamknąć jeden projekt w rok.

A.G.: Z jakich etapów składa się Państwa proces inwestycyjny?

M.O.: Najważniejszy etap to poszukiwanie spełniających nasze kryteria inwestycji, analiza prawna i techniczna, kolejny etap to zapewnienie finansowania. Dalej to już zakup, często przygotowanie dokumentacji architektonicznej odbywa się jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji. Następne etapy po przeprowadzeniu transakcji to rewitalizacja i restrukturyzacja nieruchomości – doprowadzenie zaniedbanego budynku do stanu atrakcyjnego dla potencjalnych nabywców lokali. Ostatnim etapem jest oczywiście sprzedaż lokali. Trzeba pamiętać, że każdy projekt jest inny i wymaga indywidualnego podejścia. Tak naprawdę więc ten schemat podlega dużym zmianom w zależności od sytuacji, z którą mamy do czynienia.

A.G.: Którymi kryteriami Spółka kieruje się przy podejmowaniu decyzji o wyborze projektów inwestycyjnych?

M.O.: W nieruchomościach najważniejsza jest lokalizacja i tutaj nie odkryję niczego nowego, zaraz po lokalizacji istotna jest cena. Dalej poziom skomplikowania sytuacji prawnej, wysokość szacowanych nakładów na remonty i wreszcie na końcu cena, którą spodziewamy się uzyskać za sprzedawaną powierzchnię.

A.G.: Jak wygląda zaplecze techniczne 2C Partners, jeśli chodzi o biura architektoniczne oraz generalnych wykonawców? Czy współpracują Państwo na stałe z jakimiś podmiotami czy wybierają nowych do poszczególnych realizacji?

M.O.: Stawiamy na stałą współpracę z podwykonawcami. Korzystamy z usług sprawdzonych podwykonawców, architektów i kancelarii prawnych. Jak wspominałem, każdy projekt jest inny, więc pojawiają się od czasu do czasu nowe wymagania i dlatego uzupełniamy stały zespół, jeśli zdarzy się taka potrzeba.

A.G.: Spółka przeprowadzała inwestycje głównie w Warszawie, Sopocie oraz w Gliwicach. Czy brane są pod uwagę nabycia nieruchomości w innych miastach?

M.O.: Spółka sporadycznie analizuje nieruchomości poza rynkiem warszawskim, jednak zdecydowana większość przychodów generowana jest na rynku stołecznym. Skupienie się na rynku warszawskim nastąpiło po roku 2011 ze względu na wyższą relatywną aktywność tego rynku pozwalającą na bardziej dynamiczne działanie. Mówiąc wprost, łatwiej i szybciej można sprzedać lokale w Warszawie ze względu na większą niż w innych miastach liczbę transakcji globalnie.

A.G.: Jakie kanały sprzedażowe są wykorzystywane przez Państwa przy poszukiwaniu potencjalnych nabywców na lokale?

M.O.: Działamy na rynku wtórnym nieruchomości, dlatego korzystamy z takich kanałów, które są najczęściej wykorzystywane na tym rynku. Współpracujemy z agencjami pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, korzystamy z internetowych witryn ogłoszeniowych, budujemy też bazę bezpośrednich kontaktów do zainteresowanych naszą ofertą. Tutaj muszę się pochwalić, że mamy już wracających, zadowolonych klientów, którzy kiedyś kupili od nas mieszkanie, a teraz wracają z pytaniami czy mamy kolejne ciekawe oferty.

A.G.: Spółka przeprowadziła już kilka emisji obligacji. Czy korporacyjne papiery dłużne są dzisiaj dla Emitentów interesującym źródłem pozyskiwania kapitału?

M.O.: Jest to interesująca forma finansowania działalności, spółka zmniejszyła zaangażowanie banków w finansowanie działalności ze względu na wybitnie przewlekłe i, jeśli mogę tak powiedzieć, „dość kapryśne” procesy decyzyjne po stronie instytucji finansowych.

A.G.: Jak należy traktować debiut 2C Partners na rynku NewConnect? Czy to tylko kolejny etap w rozwoju i Państwa celem będzie rynek regulowany GPW?

M.O.: Na chwilę obecną naszym celem nie jest rynek główny. Chcemy być jedną z najciekawszych spółek na rynku NewConnect. Chcemy być spółką chętnie handlowaną i „lubianą”, jeśli można tak powiedzieć, przez inwestorów. Decydując się na wejście na NewConnect mieliśmy również na celu podniesienie swojej wiarygodności i osiągniecie pewnego poziomu transparentności. Te cele są dla nas ważne, jako że jesteśmy również aktywni na rynku długu emitując obligacje.

A.G.: Jaka będzie polityka dywidendowa Spółki w najbliższych latach?

M.O.: Spółka przez najbliższe 2 lata planuje reinwestować cały wypracowany zysk. Natomiast doktrynalnie jesteśmy za regularnym wypłacaniem zysku akcjonariuszom w postaci dywidendy.

A.G.: Czy zamierzają Państwo korzystać z dotacji ze środków z funduszy Unii Europejskiej na przeprowadzanie rewitalizacji budynków?

M.O.: Dotychczas odstraszała nas zbyt rozdęta biurokracja. Nasze projekty cechuje duża dynamika i nie ma w sposobie naszej pracy zbyt dużo miejsca na czekanie na decyzje administracyjne, a tym bardziej nie chcemy uzależniać rentowności projektów od decyzji urzędników decydujących o ewentualnym przydziale dotacji.

A.G.: Przed jakimi perspektywami stoi rynek nieruchomości w Polsce, a zwłaszcza ten jego segment, w którym działa 2C Partners?

M.O.: Według nas niszowe projekty redeweloperskie i popyt na lokale w rewitalizowanych kamienicach będzie utrzymywał się na satysfakcjonującym poziomie przez kolejne lata. W Warszawie jest jeszcze wiele kamienic, które wymagają rewitalizacji. A lokale z duszą na podstawie naszych doświadczeń zawsze znajda swojego nabywcę, nawet w trakcie kryzysu.

A.G.: Czy konkurencja w branży jest spora czy raczej niewiele podmiotów prowadzi działalność zbliżoną do Państwa?

M.O.: Jest to bardzo wymagająca nisza. Każdy projekt wymaga indywidualnie skrojonego podejścia i specjalistycznej wiedzy, którą zbudowaliśmy prowadząc ten biznes od 2006 roku. Najwyraźniej ta nisza jest na tyle skomplikowana, że mamy mało naśladowców. W czystej deweloperce na przykład, procesy są bardziej powtarzalne niż w naszym biznesie, dlatego znacznie więcej podmiotów rozpoczyna działalność w dewelopmencie. Projekty, które prowadzimy są zdecydowanie za duże dla inwestorów indywidualnych, z kolei dla inwestorów instytucjonalnych typu fundusze inwestycyjne mogą być za małe i być może za bardzo skomplikowane. Zajęliśmy miejsce w pewnej niszy, dodatkowo, dla nas jest to nie tylko biznes, ale też osobista pasja.

A.G.: Strategia rozwoju Spółki oparta została na dwóch podstawowych obszarach. Czy mógłby Pan coś więcej o nich powiedzieć?

M.O.: Skupiamy się na projektach, których celem jest dynamiczne zwiększenie kapitałów własnych w krótkim okresie czasu. Są to projektu typu kup – zmień – sprzedaj. One mają na celu zwiększenie kapitałów własnych spółki i zwiększenie możliwości inwestycyjnych jednocześnie. Drugi rodzaj to projekty nastawione na wygenerowanie satysfakcjonującego strumienia przychodów z najmu w długim okresie, to typ kup– zmień – trzymaj. Realizowanie tych dwóch rodzajów inwestycji ma na celu dywersyfikację źródeł przychodów, dla zapewnienia większej stabilności finansów spółki. Dotychczasowa działalność w większości skupiała się na tym pierwszym typie projektów, w bliskiej przyszłości mamy zamiar rozwinąć bardziej tę druga „nogę”.

A.G.: Jak bardzo znaczącym czynnikiem w wycenie rynkowej spółek są Pana zdaniem ich Relacje Inwestorskie?

M.O.: Myślę, że inwestorzy lubią wiedzieć, co dzieje się w spółce i wolą podejmować decyzję świadomie, dlatego bardziej otwarta polityka kontaktów z inwestorami wydaje się być uzasadniona. Musimy jednak pamiętać, że powinniśmy przestrzegać zasad równego dostępu do informacji.

A.G.: Rynek NewConnect istnieje już od blisko siedmiu lat. Co należałoby zmienić w jego funkcjonowaniu, aby zwiększyć wśród inwestorów rozpoznawalność podmiotów, które są notowane w ASO?

M.O.: Chętnie odpowiem na to pytanie za rok. Dopiero wchodzimy na ten rynek. Wydaje mi się, że mamy jeszcze niewystarczającą perspektywę, aby wypowiadać się w tym temacie teraz.

A.G.: Jak przedstawia się obecnie struktura akcjonariatu Spółki? Czy udało się Państwu pozyskać jakichś inwestorów instytucjonalnych?

M.O.: Nie mamy wśród akcjonariuszy inwestorów instytucjonalnych, ale nie zabiegaliśmy o nich na tym etapie, gdyż nie byliśmy skłonni zaoferować dyskonta w stosunku do wyceny spółki. Mieliśmy zbyt wiele projektów w toku, których wartość nie byłaby brana pod uwagę przez inwestorów instytucjonalnych. Szanujemy swój czas oraz czas naszych partnerów. Ale dobry czas na rozmowy z inwestorami instytucjonalnymi zbliża się coraz większymi krokami.

A.G.: Wyniki finansowe 2C Partners w 2013 r. były znacznie lepsze od tych, które zostały wypracowane rok wcześniej. Jakie czynniki miały na to wpływ?

M.O.: Zdecydowany wpływ miało pozyskanie finansowania dzięki emisji obligacji. Pierwszą emisję obligacji przeprowadziliśmy pod koniec roku 2011, kolejne w następnych latach. Inwestycje poczynione dzięki dopływowi środków inwestycyjnych zaczynają przynosić efekty. Rozpoczęliśmy kilka dużych projektów, które już zaczęły mieć wpływ na wyniki spółki.

A.G.: Czy Spółka zamierza przedstawić prognozy finansowe na 2014 rok?

M.O.: Spółka nie planuje przedstawiać prognoz finansowych. Chcemy jednak często, regularnie i aktywnie informować rynek o rozpoczętych/planowanych inwestycjach i projektach tak, aby inwestorzy mogli sami wyciągać wnioski co do sytuacji spółki i prawdopodobnych wyników, a nie podejmowali decyzje w oparciu o pobożne życzenia Zarządu.

A.G.: Bardzo dziękuję za rozmowę i życzę udanego debiutu.