NewConnector.pl

Z Jarosławem Mielcarzem, V-ce Prezesem Zarządu Spółki HM Inwest S.A., która w czwartek zadebiutuje na rynku NewConnect, o realizowanych projektach inwestycyjnych, kryteriach ich doboru, sytuacji w sektorze nieruchomości oraz o wynikach finansowych, rozmawia Artur Górski z serwisu NewConnector.pl:

Artur Górski: Spółka HM Inwest S.A. zadebiutuje w najbliższym czasie na rynku NewConnect. Jakie nadzieje wiążą Państwo ze staniem się spółką publiczną?

Jarosław Mielcarz: Spółki notowane na giełdzie są spółkami wiarygodnymi, przejrzystymi finansowo i lepiej postrzeganymi niż inne podmioty uczestniczące w życiu gospodarczym. Notowania firmy na rynku publicznym wpływają również na jej reklamę i promocję jej produktów, a w naszym przypadku oznaczają potencjalnie zwiększenie zainteresowania klientów ofertą mieszkań i lokali użytkowych.

HM Inwest S.A. jako spółka giełdowa będzie mogła również uczestniczyć w większych projektach inwestycyjnych, ponieważ będzie miała zdecydowanie szersze możliwości pozyskania kapitału.

Mamy nadzieję, że debiut na rynku NewConnect będzie tylko początkiem naszej drogi do dalszego rozwoju na rynku kapitałowym i docelowo doprowadzi nas do uczestnictwa w rynku głównym GPW.

A.G.: Spółka nie przeprowadziła oferty prywatnej. Czy planują państwo pozyskać poprzez rynek finansowy jakiś kapitał w najbliższym czasie?

J.M.: Dotychczas nie zostały pozyskane środki w ofercie prywatnej, jedynie nieduża część akcji największych akcjonariuszy została sprzedana 10 osobom fizycznym.

Zarząd Spółki planuje notowania akcji bez nowej emisji przez pewien okres i dopiero w późniejszym czasie pozyskanie środków z oferty prywatnej albo publicznej na projekty inwestycyjne w budownictwie mieszkaniowo-usługowym.

Obecnie celem debiutu Spółki jest podwyższenie standardów w jej działalności, wdrożenie procedur obowiązujących na GPW, a dopiero w późniejszym terminie planujemy nową emisję i sprzedaż akcji dla potrzeb sfinansowania zakupu atrakcyjnych działek inwestycyjnych na terenach objętych działalnością Spółki, którymi obecnie są województwa mazowieckie i śląskie.

A.G.: Spółka prowadzi swoją aktywność jako deweloper. Czy mógłby Pan szerzej omówić przedmiot działalności?

J.M.: Spółka nasza prowadzi działalność deweloperską w segmencie budownictwa wielorodzinnego w Warszawie i Katowicach, jak również w mniejszym zakresie budownictwa usługowego i biurowego na tych terenach.

Strategią Spółki jest realizowanie inwestycji, których jednostkowa wielkość nie przekracza ok. 4.000 m2 powierzchni użytkowej. Dotychczas wybudowaliśmy już kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych. Wszystkie nasze inwestycje opierają się o strategię realizacji kameralnego budownictwa wielorodzinnego na atrakcyjnie zlokalizowanych działkach.

W przyszłości nie planujemy zmiany tej strategii, a jedynie realizację tego typu budynków, nie angażując się w budowanie większych kompleksów mieszkaniowych.

A.G.: Jakie inwestycje są obecnie przez Państwa realizowane?

J.M.: Aktualnie prowadzimy inwestycję mieszkalno-biurową w centrum Katowic przy ul. Opolskiej. Jest to budynek o łącznej powierzchni użytkowej ok. 3.000 m2, na który składa się ok. 1.200 m2 powierzchni użytkowej oraz ok. 1.800 m2 powierzchni mieszkalnej. Budynek jest w fazie budowy, a oddanie inwestycji planujemy na przełomie 2013 i 2014 roku.

W Warszawie rozpoczęliśmy obecnie projekt przy ul. Morgowej. Jest to budynek z lokalami handlowo-usługowymi na parterze oraz z częścią mieszkalną o łącznej powierzchni użytkowej 2.300 m2. Inwestycja ta jest obecnie w fazie realizacji konstrukcji kolejnych kondygnacji, planujemy jej zakończenie na koniec 2014 roku.

Ponadto spółka rozpoczęła także realizację kameralnego budynku mieszkalnego przy ul. Zana, której zakończenie planowane jest również na koniec przyszłego roku.

W przypadku inwestycji przy ul. Opolskiej w Katowicach i ul. Morgowej w Warszawie Spółka współpracuje z bankiem Millennium, który udzielił nam kredytów deweloperskich na realizację tych obiektów.

Ponadto, na terenie Warszawy Spółka kończy realizację dwóch kameralnych inwestycji mieszkaniowych przy ulicy Domeyki i Sulejowskiej. Obecnie jesteśmy w trakcie podpisywania aktów notarialnych z klientami.

A.G.: Które kryteria są najważniejsze dla HM Inwest S.A. przy podejmowaniu decyzji o realizacji projektu inwestycyjnego?

J.M.: Przy podejmowaniu decyzji o podjęciu realizacji projektu inwestycyjnego, jednym z najważniejszych kryteriów jest, jak w całej branży dotyczącej nieruchomości – lokalizacja. Poszukujemy działek, na których możliwe jest realizowanie naszych projektów, dobrze skomunikowanych z centrami miast i w atrakcyjnych dzielnicach. Obecnie głównym naszym zainteresowaniem objęte są tereny dzielnicy Praga-Południe, Praga-Północ, Targówek i Bemowo w Warszawie oraz centrum miasta Katowic.

W każdym nowym projekcie staramy się mieć możliwość wprowadzenia innowacyjnych rozwiązań architektonicznych, staramy się dopasować strukturę mieszkań i biur do oczekiwań potencjalnych klientów.

Oczywiście wszystkie ww. elementy muszą składać się na opłacalność ekonomiczną realizacji danej inwestycji i możliwość płynnej sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych.

A.G.: Jak bardzo różni się od siebie rynek inwestycji komercyjnych od inwestycji mieszkalnych?

J.M.: Inwestycje komercyjne i mieszkalne to zupełnie inne rynki sprzedażowe, budowlane i lokalizacyjne. Kryteria inwestycyjne są zupełnie inne jak i zupełnie inny target klientów.

Z naszych doświadczeń wiemy, iż sam proces sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali biurowo-usługowych jest ogromnie zróżnicowany: lokale mieszkalne sprzedają się w całym okresie realizacji inwestycji budowlanej, natomiast klient chcący zakupić lokale usługowe pojawia się dopiero w ostatnim etapie realizacji inwestycji.

Spółka nasza często wynajmuje lokale biurowe i usługowe, w zrealizowanych przez siebie inwestycjach, na atrakcyjnych parametrach cenowych.

W zakresie realizacji wykończenia lokali mieszkalnych i lokali usługowych, również tutaj widać znaczną różnicę. Mieszkania wykańczamy często „pod klucz”, natomiast klient chcący zakupić lokal usługowy czy biurowy, zazwyczaj nastawiony jest na jego samodzielne wykończenie dla potrzeb swojej działalności.

W realizowanych przez nas budynkach, projektujemy lokale handlowo-usługowe oraz biurowe tylko w lokalizacjach znajdujących się bliżej centrum lub bliżej ciągów pieszych, natomiast na bardziej kameralnych osiedlach staramy się budować głównie lokale mieszkalne.

A.G.: Nie da się ukryć, iż w ostatnich czasach branża deweloperska oraz budowlana przeżywa mocne załamanie, a indeksy sektorowe WIG-Budownictwo oraz WIG-Deweloperzy bardzo mocno zniżkują. Co w największym stopniu wpłynęło na taką sytuację?

J.M.: Sytuacja panująca w branży związana jest z ogólnie panującym kryzysem gospodarczym i stagnacją ekonomiczną w Polsce. W związku z rosnącym bezrobociem i niepewnością, co do miejsca pracy, osoby fizyczne są w mniejszym stopniu zainteresowane zakupami mieszkań. Również brak programów rządowych wspierających zakupy mieszkań przez młode małżeństwa powoduje brak popytu na rynku. Jednocześnie w związku z wcześniejszą falą entuzjazmu deweloperzy przekazują cały czas do użytkowania projekty mieszkaniowe rozpoczęte kilka lat wcześniej w innej koniunkturze sprzedażowej.

Należy dodatkowo zwrócić uwagę na znaczne ograniczenie kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki związane z pęknięciem bańki spekulacyjno-cenowej mieszkań i domów w USA, Hiszpanii i innych krajach.

A.G.: Jak kształtuje się struktura źródeł finansowania HM Inwest S.A.?

J.M.: Aktualnie źródłami finansowymi HM Inwest S.A. są kredyty bankowe i kapitały własne. Nasza firma ma doskonałe relacje z bankami i jest rzetelnym partnerem biznesowym, który przez lata współpracy wypracował sobie doskonały standing i wiarygodność finansową.

Jak powiedziałem wcześniej, planowane jest również pozyskanie kapitałów na dalszy rozwój działalności firmy poprzez sprzedaż akcji na rynku publicznym. Mamy nadzieję, iż ten plan również zakończy się sukcesem, albowiem Spółka cały czas pokazuje dobre wyniki finansowe, osiąga zyski i powinno to przekonać inwestorów do zakupu jej akcji.

A.G.: Jak na tle innych podmiotów z branży deweloperskiej, pod względem wskaźników c/wk oraz c/z, wypada HM Inwest S.A.?

J.M.: Wyniki finansowe firmy za 2012 rok pokazują, że wskaźnik c/wk wynosi 0,91, natomiast wskaźnik c/z wynosi 9,8. Oba te wskaźniki są na atrakcyjnych poziomach, podobnych jak dla innych Spółek notowanych na GPW, postrzeganych jako osiągające dobre wyniki finansowe w tej branży.

A.G.: Z jakich elementów składa się strategia rozwoju spółki? Które czynniki ryzyka mogą uniemożliwić jej realizację?

J.M.: Strategia rozwoju spółki zakłada systematyczne pozyskiwanie atrakcyjnych lokalizacji gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, przeprowadzanie szybkiego procesu uzyskania pozwolenia na budowę i realizację inwestycji w maksymalnie krótkim czasie. Czynnikami ryzyka, które mogą uniemożliwić jej realizację jest możliwość pogłębiania się ogólnego kryzysu gospodarczego w Polsce.

A.G.: Jakim wynikiem finansowym udało się zakończyć poprzedni rok? Czy był on zgodny z oczekiwaniami?

J.M.: Wynik uzyskany przez HM Inwest S.A. w 2012 r. to 1,67 mln zł zysku netto i był on zgodny z wcześniejszymi planami. Podstawą do osiągnięcia tak dobrego wyniku za rok 2012 było zakończenie realizacji inwestycji przy ulicy Zgierskiej w Warszawie, która została zakończona z pełnym sukcesem, wszystkie mieszkania zostały sprzedane i budynek został oddany do użytkowania.

A.G.: Czy spółka zamierza przedstawić prognozy finansowe na kolejne lata?

J.M.: Obecnie nie planujemy przedstawiać prognoz finansowych, działania te będą sukcesywnie podejmowane w pewnej perspektywie czasu.

A.G.: Jaka będzie polityka HM Inwest S.A. w zakresie dywidendy?

J.M.: Spółka zamierza dzielić się dywidendą rokrocznie z akcjonariuszami. Zarząd Spółki rekomendować będzie przeznaczenie maksymalnie dużej części zysku netto, wypracowanego w danym roku obrachunkowym, na wypłatę dywidend, tak jednak, aby zapewnić płynność i możliwość realizacji nowych inwestycji.

A.G.: Czy rynek NewConnect to tylko kolejny etap rozwoju, bowiem docelowo planują Państwo być podmiotem notowanym na rynku regulowanym GPW?

J.M.: Tak, docelowo będziemy dążyli do przejścia na główny parkiet GPW. Na dzień dzisiejszy, ze względu na kapitały własne Spółki, nie jest możliwe od razu zadebiutowanie na głównym rynku GPW, jednakże jak powiedziałem wcześniej, planując dalszy rozwój Spółki, Zarząd będzie chciał przenieść notowania na rynek główny.

A.G.: Sektor nieruchomości jest jednym z najtańszych na alternatywnym rynku. Czy może to wynikać z faktu, że inwestorzy szukają innowacyjnych spółek i traktują go jako defensywny?

J.M.: Zgadza się, sektor należy do najtańszych na NewConnect, ale należy zwrócić uwagę, że ten sektor jest w znaczącym kryzysie, który nie będzie trwał wiecznie i także na to, że ten segment należy do bezpiecznych. Innowacyjne spółki mogą przynosić znaczne profity, ale mogą również szybko zbankrutować i ryzyko finansowe związane z ich działalnością jest bardzo duże. Przy ustabilizowaniu się koniunktury gospodarczej w kraju, spółki deweloperskie wrócą do łask inwestorów, ponieważ niedobór mieszkań w Polsce jest nadal znaczny w porównaniu
z innymi państwami UE.

A.G.: Jak znaczącym czynnikiem w wycenie rynkowej spółek są relacje inwestorskie?

J.M.: Relacje inwestorskie są bardzo ważnym elementem działalności Spółki i mają olbrzymi wpływ na wycenę akcji. Spółki prowadzące rzetelną, systematyczną politykę informacyjną, uzyskują większe zainteresowanie swoimi akcjami i przez to ich wycena na tle branży jest wyższa. Ścisły kontakt z inwestorami ma olbrzymi wpływ na postrzeganie firmy i notowanie ich akcji.

W ramach relacji inwestorskich będziemy podejmować aktywne działania informujące o planach rozwoju Spółki, chcemy na bieżąco informować dziennikarzy związanych z prasą biznesową o wszelkich przejawach działalności Spółki, które mogą mieć pozytywny wpływ na jej postrzeganie przez inwestorów.

A.G.: Rynek NewConnect istnieje już ponad 5 lat. Co należałoby zmienić w jego funkcjonowaniu, aby inwestorzy aktywniej inwestowali w spółki na nim notowane?

J.M.: Rynek NewConnect powinien być szerzej prezentowany w prasie i mediach. Dziennikarze powinni bardziej omawiać, analizować i oceniać notowane tam poszczególne firmy. Należałoby również bardziej zainteresować inwestorów instytucjonalnych zakupami inwestycyjnymi na tym parkiecie. Dobrze byłoby, aby notowane spółki były bardziej znacząco rekomendowane przez uprawnione osoby i podmioty szerszej rzeszy inwestorów giełdowych.

A.G.: Bardzo dziękuję za rozmowę.

Jarosław Mielcarz, V-ce Prezes Zarządu Spółki HM Inwest S.A.