NewConnector.pl

Z Januarym Ciszewskim, Prezesem Zarządu Spółki JR INVEST S.A., która zadebiutuje w dniu dzisiejszym na rynku NewConnect, o posiadanych nieruchomościach, modelu biznesowym, perspektywach dla branży oraz wynikach finansowych w 3 kwartale 2012 r., rozmawia Artur Górski z serwisu NewConnector.pl:

Artur Górski: Spółka JR INVEST zadebiutuje dzisiaj na rynku NewConnect. Z czego wynikała decyzja o pozyskaniu kapitału właśnie poprzez alternatywny rynek i jakie korzyści, oprócz finansowych, może Państwu przynieść bycie spółką publiczną?

January Ciszewski: Spółka JR INVEST działa w segmencie nieruchomości komercyjnych. W związku z jej planami rozwojowymi, dotychczasowi udziałowcy podjęli w 2011 roku decyzję o zmianie formy prawnej spółki ze spółki z o.o. na spółkę akcyjną i jej upublicznieniu. Spółka zyskuje w ten sposób większe możliwości pozyskania kapitału, a przez to zwiększą się jej możliwości dynamicznego działania na rynku nieruchomości.

Moim zdaniem status spółki publicznej i jej transparentność powinny wpłynąć na lepsze jej postrzeganie wśród inwestorów.

A.G.: Jak wiele kapitału udało się Spółce zdobyć w ofercie prywatnej oraz na co zostanie on przeznaczony?

J.C.: Spółka z dwóch ofert prywatnych pozyskała prawie 12,5 mln zł i przeznaczyła je na zakup dwóch spółek posiadających atrakcyjne nieruchomości komercyjne.

A.G.: Działają Państwo w branży nieruchomości. Czy mógłby Pan szczegółowo omówić przedmiot prowadzonej działalności?

J.C.: Działalność JR INVEST S.A. polega na nabywaniu nieruchomości komercyjnych w atrakcyjnych cenach, ich modernizacji oraz zmiany struktury najemców. W ten sposób Spółka zwiększa przychody z najmu, a następnie sprzedaje tak zrestrukturyzowane nieruchomości. Spółka JR INVEST przejmuje również całe firmy, które w swoim majątku posiadają atrakcyjne nieruchomości komercyjne.

A.G.: W jaki sposób zbudowana jest Grupa Kapitałowa JR Invest?

J.C.: Spółką dominującą w Grupie Kapitałowej jest JR INVEST S.A., która posiada większościowe udziały w przejętych spółkach celowych, będących właścicielami nieruchomości komercyjnych. Spółki zależne to: KPM INVEST Sp. z o.o., INTER-PRODRYN Sp. z o.o. oraz Centrum Market Zielona Góra Sp. z o.o.

A.G.: Jakie nieruchomości posiadają poszczególne spółki oraz jakie są plany z nimi związane?

J.C.: KPM INVEST Sp. z o.o. posiada nieruchomość biurowo-usługową zlokalizowaną w Krakowie przy jednym z głównych węzłów komunikacyjnych miasta. Powierzchnia do wynajęcia w tej nieruchomości wynosi prawie 2 tys. m2. Jest ona wynajęta w 98%. Spółka jest w posiadaniu aktualnej zgody na rozbudowę nieruchomości o kolejne 2 tys. m2.

INTER-PRODRYN Sp. z o.o. jest właścicielem biurowca klasy B o powierzchni 2880 m2 w ścisłym centrum Katowic, który jest aktualnie modernizowany. Obecnie biurowiec jest wynajęty w 75%. Zakładamy, że po modernizacji obłożenie wyniesie 95-100% powierzchni.

Centrum Market Zielona Góra Sp. z o.o. jest właścicielem Galerii Handlowej w centrum miasta o powierzchni całkowitej prawie 7 tys. m2. Aktualnie wynajmowane jest 70% powierzchni. Spółka prowadzi już zaawansowane rozmowy z innymi potencjalnymi najemcami w celu wynajęcia pozostałej, wolnej powierzchni handlowej.

Spółka JR INVEST S.A. jest właścicielem kamienicy w centrum Bielska Białej o powierzchni 1700 m2, wynajętej w 90%.

Wszystkie opisane nieruchomości są rentowne i przynoszą stabilne przychody z najmu. Po zakończeniu modernizacji i polepszeniu klimatu inwestycyjnego dla nieruchomości komercyjnych, w bliskiej perspektywie czasowej prawdopodobnie będą wystawione na sprzedaż.

A.G.: Jak wygląda proces pozyskiwania projektów inwestycyjnych? Które kryteria są dla Państwa najistotniejsze przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych?

J.C.: Dzięki współpracy z biurami nieruchomości pozyskujemy nowe propozycje projektów inwestycyjnych. Dobra opinia Spółki zapewnia również bezpośredni kontakt z osobami i firmami oferującymi jej bezpośrednią sprzedaż atrakcyjnych nieruchomości komercyjnych. Najważniejszym kryterium, jakim kieruje się Spółka w podejmowaniu decyzji o zakupie danej nieruchomości jest wielkość potencjału wzrostu przychodów danej nieruchomości, również istotna jest jej lokalizacja.

A.G.: Czy lepsze rentowności można uzyskać na odsprzedaży nieruchomości czy na wynajmie powierzchni?

J.C.: Spółka kupuje tylko nieruchomości już wynajęte, które generują przychody z najmu i są dochodowe. Strategia Spółki polega na osiąganiu stabilnych przychodów z najmu już od chwili nabycia danej nieruchomości, aż do momentu zakończenia modernizacji oraz zmianie struktury najemców, przez co Spółka osiąga coraz wyższe przychody z najmu z danej nieruchomości. Na końcu Spółka pozyskuje nabywcę, dzięki czemu osiąga jednorazowy znaczny zysk ze sprzedaży. Rentowność z danej nieruchomości jest więc sumą zysku z najmu oraz ze sprzedaży danego obiektu.

A.G.: Ile wyjść z inwestycji udało się już Państwo zrealizować?

J.C.: Od 2006 roku Spółka sprzedała 6 nieruchomości za kwotę 13,5 mln zł osiągając znaczny zysk na każdej transakcji.

A.G.: Jak kształtuje się obecnie sytuacja na rynku nieruchomości? Jakie są jego perspektywy na najbliższe 3 do 5 lat?

J.C.: Rynek nieruchomości, w tym rynek nieruchomości komercyjnych, również zaczyna odczuwać spowolnienie. Największe spadki stawek czynszu odczuwa się w wynajmie powierzchni handlowych. Moim zdaniem, sytuacja taka będzie miała miejsce aż do pierwszej połowy 2013 roku, a później nastąpi powolny wzrost czynszów za pow. handlowe, ponieważ gospodarka polska powinna odbijać od dna. Bardziej stabilne są stawki czynszu za powierzchnie biurowe.

A.G.: Czy spółka planuje przeprowadzić w najbliższym czasie jakieś transakcje zakupu?

J.C.: W chwili obecnej nie prowadzimy żadnych zaawansowanych rozmów w zakresie takiej transakcji. Niemniej jednak Spółka analizuje napływające projekty inwestycyjne. Jeżeli będą już prowadzone takie rozmowy, to o ich efektach poinformujemy odpowiednimi komunikatami.

A.G.: Którymi kanałami pozyskiwani się najemcy budynków?

J.C.: Spółka współpracuje z kilkudziesięcioma biurami pośrednictwa nieruchomości, którym wysyła okresowe zestawienie wolnych powierzchni do wynajmu. Dużo firm trafia bezpośrednio do Spółki „pocztą pantoflową” poprzez dotychczasowych najemców.

A.G.: Jak zbudowana jest struktura akcjonariatu spółki po przeprowadzeniu oferty prywatnej?

J.C.: Wraz z żoną posiadamy 61% akcji, Pan Paweł Szymula posiada 9,46% akcji. Natomiast w posiadaniu pozostałych akcjonariuszy jest 29% akcji.

A.G.: Czy w dłuższym okresie będą Państwo rozważali przeniesienie notowań na rynek regulowany GPW?

J.C.: Tak, rozważymy taką możliwość, jeżeli Spółka osiągnie odpowiedni poziom kapitalizacji umożliwiający jej przejście na rynek regulowany GPW. Aktualnie wartość księgowa Grupy Kapitałowej JR INVEST wynosi ponad 35 mln zł.

A.G.: Jak oceniłby Pan wyniki finansowe JR Invest w 3 kwartale 2012 r.?

J.C.: Wyniki finansowe Grupy Kapitałowej za trzeci kwartał są bardzo dobre. Znaczący wpływ na nie miała sprzedaż nieruchomości położonej w Krakowie. Z roku na rok rosną przychody z najmu, Grupa Kapitałowa powiększa się o nowe spółki, które posiadają atrakcyjne nieruchomości. Po trzech kwartałach Grupa JR INVEST wykazała 3.026 tys. zł przychodów z tytułu najmu oraz 2.080 tys. zł ze sprzedaży nieruchomości, co pozwoliło osiągnąć 3.179 tys. zł. zysku netto.

A.G.: Czy spółka planuje opublikować prognozy finansowe na najbliższe lata oraz jakie są najpoważniejsze czynniki ryzyka, które mogą uniemożliwić ich realizację?

J.C.: Będziemy informować inwestorów o stopniu wynajmu poszczególnych obiektów oraz o uzyskiwanych z tego tytułu przychodach. Zamierzamy publikować prognozy finansowe związane z przychodami z najmu, zakładając niezmienność portfela nieruchomości w całym roku. Zaznaczamy jednak, że w długoterminowych prognozach nie jesteśmy w stanie uwzględnić transakcji kupna lub sprzedaży nieruchomości, dlatego nasze prognozy będą charakteryzować się krótkoterminowym horyzontem czasowym.

A.G.: Bardzo popularne wśród spółek notowanych na rynku NewConnect jest pozyskiwanie kapitału poprzez emisję obligacji oraz wprowadzanie ich na rynek Catalyst. Czy mają Państwo zamiar korzystać z finansowania dłużnego w takiej formie?

J.C.: Aktualnie nie finansujemy naszej działalności z emisji obligacji, również nie planujemy tego w przyszłości.

A.G.: Jaka będzie polityka spółki w zakresie wypłaty dywidendy?

J.C.: W związku z dynamicznym rozwojem Grupy, całość zysku przeznaczana jest na inwestycje. Natomiast nasza docelowa polityka w zakresie wypłaty dywidendy zakłada przeznaczenie połowy zysku netto dla akcjonariuszy.

A.G.: Czy JR Invest korzysta z dofinansowań w ramach środków z Funduszy Unii Europejskiej?

J.C.: Żadna ze spółek Grupy nie korzystała ze środków z Funduszy Unii Europejskiej.

A.G.: Jak rozwija się Pana zdaniem rynek NewConnect? Co powinno się zmienić w jego funkcjonowaniu, aby przyciągnąć większą liczbę inwestorów?

J.C.: Rynek NewConnect rozwija się bardzo dynamicznie, co widać po ilości spółek notowanych w alternatywnym systemie obrotu. Uważam, że jego potencjał zostanie w całości pokazany w momencie wejścia rynku akcji w etap hossy. Uważam, że w przyszłości akcje rynku NewConnect będą się charakteryzować większą popularnością wśród inwestorów oraz będą się odznaczały wysokimi wzrostami, rekompensując tym samym ponoszone ryzyko.

A.G.: Czy relacje inwestorskie są kluczowym czynnikiem w wycenie rynkowej spółek? Jakimi kanałami będą się Państwo komunikować z akcjonariuszami oraz potencjalnymi inwestorami?

J.C.: Prawidłowa polityka relacji inwestorskich może pomagać ocenić wartość spółki, natomiast inną kwestią jest wycena rynkowa. Inwestorzy, dostając dużo informacji z danej spółki, potrafią określić jej potencjał wzrostu, jej przewagę konkurencyjną wobec innych podmiotów o podobnym profilu działalności, jednak ze względu na niską płynność, informacje te nie zawsze odzwierciedlane są w kursie akcji. Grupa JR INVEST zamierza w sposób wyczerpujący informować swoich akcjonariuszy oraz potencjalnych inwestorów za pomocą komunikatów bieżących oraz raportów okresowych. Zamierzamy również wykorzystać naszą stronę internetową (www.jrinvest.pl), aby dogłębnie informować o swojej działalności, o wynikach, jak również o planowanych inwestycjach. Oprócz tego będziemy się starali być widoczni w różnych publikacjach związanych z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Będziemy również starali się w wyczerpujący sposób odpowiadać na zadawane przez inwestorów pytania.

Zarząd JR INVEST S.A. dołoży wszelkich starań, aby dobre relacje inwestorskie wyróżniały tę Spółkę wśród innych.

A.G.: Bardzo dziękuję za rozmowę i życzę dzisiaj udanego debiutu.

January Ciszewski – Prezes Zarządu Spółki JR INVEST S.A.