NewConnector.pl

Z Jackiem Wieczorkowskim, Członkiem Zarządu Spółki Grupa Jaguar S.A., o modelu biznesowym, portfolio gruntów, perspektywach dla rynku nieruchomości oraz o emisji obligacji, rozmawia Artur Górski z serwisu NewConnector.pl:

Artur Górski: Spółka Grupa Jaguar zadebiutowała na rynku NewConnect we wrześniu 2011 r. Jak upublicznienie wpłynęło na Państwa rozwój?

Jacek Wieczorkowski: Niewątpliwie była to trampolina do skokowego zwiększenia wartości spółki i wolumenu obrotu. Bez debiutu na NewConnect nasz rozwój byłby znacznie wolniejszy.

A.G.: Z oferty prywatnej pozyskali Państwo ponad 1 mln zł. Na co zostały przeznaczone te środki?

J.W.: Pieniądze w 100% przeznaczyliśmy na inwestycje w grunty. Może nie było to tak przejrzyste w komunikatach po naszym debiucie, ale wynikało to z tego, że nie od razu otrzymaliśmy środki z subskrypcji prywatnej na nasze konto i w związku z tym zmuszeni byliśmy wziąć pożyczkę pod zastaw tej właśnie subskrypcji od domu maklerskiego, który wtedy nas obsługiwał.

A.G.: Z jakich elementów zbudowany jest Państwa model biznesowy? Które segmenty biznesu umożliwiają generowanie najwyższych rentowności?

J.W.: Głównym przedmiotem działalności spółki Grupa Jaguar S.A. jest obrót nieruchomościami gruntowymi. Spółka specjalizuje się w nabywaniu nieruchomości gruntowych na własny rachunek celem ich dalszej odsprzedaży. Główną misją Spółki jest promowanie i oferowanie swoim Klientom możliwości inwestowania w grunty, jako alternatywy dla czysto finansowych form inwestycyjnych, takich jak inwestycje w akcje spółek giełdowych czy w jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych.

Model biznesowy Grupa Jaguar S.A. zakłada trzy warianty inwestycji w nieruchomości:
1. Nabycie działki rolnej, budowlanej, bądź rekreacyjnej w atrakcyjnej cenie w celu odsprzedaży bez jej podziału.
2. Nabycie działki rolnej, budowlanej, bądź rekreacyjnej charakteryzującej się większą powierzchnią, dokonanie podziału oraz odsprzedaż bez dokonania przekwalifikowania.
3. Nabycie działki rolnej charakteryzującej się większą powierzchnią, dokonanie podziału,
wystąpienie o warunki zabudowy oraz sprzedaż działek już jako budowlanych bądź rekreacyjnych.

A.G.: Spółka zajmuje się głównie obrotem nieruchomościami gruntowymi. Czy mógłby Pan szerzej opowiedzieć o przedmiocie działalności?

J.W.: Przedmiot naszej działalności dokładnie Pan zdefiniował w pytaniu. Inaczej natomiast podchodzimy do celu, jaki przyświeca zakupowi nieruchomości gruntowych – traktujemy je bowiem jako swego rodzaju instrumenty inwestycyjne. Zgoła odmienny jest też nasz sposób sprzedaży.

Wracając do sensu inwestowania w grunty. Oto, dlaczego warto rozważyć taka formę inwestowania:
1. Mają materialną formę, co odróżnia je od całej masy zdematerializowanych instrumentów finansowych. Często od takich instrumentów tworzy się instrumenty pochodne, a te z kolei bardzo ułatwiają tworzenie bańki spekulacyjnej. Niewiele chyba jest kontraktów terminowych czy opcji na grunty. To gwarantuje większą stabilność ich wartości i ogranicza manipulowanie cenami.
2. Grunty należą do jednych z najbardziej rentownych aktywów. Są wprawdzie instrumenty, które może szybciej pną się w górę w czasie hossy, ale równie szybko, a często szybciej potem spadają. Ziemia jest mocno odporna na dekoniunkturę, a często określana jest bezpieczną przystanią w czasach spowolnienia. Bywa też tak, że nawet w ogólnym trendzie spadkowym są lokalizacje, które dobrze zarabiają.
3. Nie bez znaczenia jest fakt, że inwestowanie w grunty jest mało emocjonalne. Po prostu śpi się spokojniej i nie trzeba rozpoczynać dnia od sprawdzania notowań, co ma duże znaczenie dla nerwowych klientów lub dla tych, którzy zdecydowali się zainwestować oszczędności całego życia.
4. Kolejna sprawa to koszty dodatkowe inwestycji. Mając ziemię nie ponosi się kosztów zarządzania, podatki od gruntów nie są duże, a trzymając taką inwestycję odpowiednio długo unika się tez podatku od zysków kapitałowych.
5. Grunt ma coś takiego, co nazywa się wartością hipoteczną. Takiej inwestycji można użyć jako dźwigni finansowej do kolejnej inwestycji. Trudno dzisiaj wziąć kredyt pod zastaw akcji czy funduszy.

Z reguły najbardziej rentowne jest przekwalifikowanie, mówiąc językiem potocznym, gruntu z rolnego na budowlany. Chociaż zdarzają się także inwestycje, przy których niewiele robimy, a sporo zarabiamy. Tutaj duża zyskowność ma swoje źródło w odpowiednio niskiej cenie zakupu i braku wielu opłat, które generuje przekształcanie gruntów.

A.G.: W ostatnim czasie spółka informowała o nabyciu kilku ciekawych nieruchomości. Jak kształtuje się obecnie portfolio gruntów należących do Grupy Jaguar?

J.W.: Rzeczywiście, w ostatnich miesiącach znacznie powiększyliśmy portfel naszych nieruchomości. Wypływa to poniekąd z naszego przekonania, iż taniej już może nie być i teraz jest doskonały moment na „zapełnienie magazynów”. Posiadamy grunty o zróżnicowanej powierzchni, funkcji i lokalizacji, które zabezpieczą naszą sprzedaż na najbliższe miesiące.

A.G.: Które kanały sprzedażowe są przez Państwa wykorzystywane?

J.W.: To może być ciekawostka. W odróżnieniu od innych firm prawie w ogóle nie korzystamy z pośrednictwa agencji i internetu. Złe czasy dla obrotu nieruchomościami jako takiego chyba jeszcze nie minęły, a cały znikomy dzisiaj obrót w tej branży w tradycyjnej formie odbywa się poprzez portale internetowe biur nieruchomości.

My korzystamy z tzw. „sprzedaży bezpośredniej”. To jest nasz najlepszy i jedyny kanał. I nie chodzi tutaj o to, że kupujący nie płaci prowizji. Chodzi o bezpośrednie dotarcie do klienta. I to często klienta, który wcześniej nie myślał o kupnie gruntu. Słyszał natomiast o rynku kapitałowym i ryzyku inwestycyjnym, które to ryzyko w ostatnich latach dało inwestorom niezłą lekcję i spotykając się z naszą ofertą dostrzega pewien potencjał inwestycyjny w tym, co oferujemy.

Niemniej jednak czas chyba zaistnieć w mediach elektronicznych. Właśnie robimy facelifting naszej strony i podpisujemy umowy z biurami pośrednictwa, aby udrożnić i ten kanał sprzedażowy.

A.G.: Spółka podpisała również ramowe umowy współpracy w zakresie oferowania swoim klientom projektów bądź gotowych domów. W jaki sposób będzie to oddziaływało na wyniki finansowe?

J.W.: Najlepiej powiedzieć, że pozytywnie, ale prawda jest taka, że nie wiemy. Intuicja i obserwacja oczekiwań klientów podpowiada nam, że to starzał w dziesiątkę. Niemniej jednak jest to biznes obarczony, jak każdy, tzw. „ryzykiem biznesowym”. Czas pokaże. Na razie realizujemy program pilotażowy i albo go rozwiniemy, albo nie pójdziemy tą drogą.

A.G.: Czy konkurencja w branży jest znacząca? Co należy zaliczyć do Państwa przewag konkurencyjnych?

J.W.: Nie wiem, kto jest dla nas konkurencją. Nie jesteśmy pośrednikiem, wiec nie są nią agencje pośrednictwa w nieruchomościach. Osoby prywatne czy spółki, które kupują większe działki i je dzielą, robią to często incydentalnie przy okazji swojego „core business’u”. Naszym atutem jest oryginalne podejście do sprzedaży. Obaj z Robertem Betką, Prezesem Zarządu, mamy duże doświadczenie w sprzedaży i wykorzystujemy to w praktyce. To jest naszą przewagą. Potrafimy nauczyć naszych współpracowników aktywnej sprzedaży i podejścia do gruntu jako dobra inwestycyjnego. Bo przecież nie sztuką jest kupić, sztuką jest sprzedać.

A.G.: A jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości? Czy widać już dołek, który warto wykorzystać do nabywania gruntów? Jakie perspektywy czekają branżę w kolejnych latach?

J.W.: Nieruchomości z całą pewnością lepiej dzisiaj kupować niż sprzedawać, bo mamy jak na razie tzw. rynek kupującego. Chociaż moim zdaniem zawsze warto inwestować w nieruchomości w dobrej cenie i atrakcyjnej lokalizacji – a takie tylko mamy ! Natomiast, jeżeli chodzi o przyszłość, proszę rozważyć następujące kwestie:
a. Przed nami maj 2016 roku, kiedy kończy się ograniczenie w nabywaniu nieruchomości gruntowych przez obcokrajowców.
b. U naszych sąsiadów ceny ziemi są wyższe.
c. Kiedyś zwiększy się dostępność kredytów hipotecznych, które są motorem dla rynku nieruchomości.
d. Od niedawna mamy w naszym kraju ułatwienia w procedurach geodezyjno-administracyjnych związanych z dzieleniem i przekształcaniem gruntów i coraz lepsze drogi do podmiejskich lokalizacji.
e. Obserwuje się u nas tworzenie rynku tzw. „drugich domów” i klienci w związku z tym poszukują podmiejskich lokalizacji.

Wnioski z tych kilku faktów nasuwają się same.

A.G.: Spółka wyemitowała w kwietniu obligacje o wartości ponad 1,3 mln zł. Jakie będzie przeznaczenie zdobytego kapitału?

J.W.: Nie była to tzw. „emisja ratunkowa”, nic z tych rzeczy. Całość pieniędzy przeznaczyliśmy na działalność bieżącą, tzn. powiększenie naszego banku ziemi. Zależało nam na tej emisji, bo taniej może nie być, w związku z tym zakupy po dzisiejszych cenach mogą okazać się bardzo zyskowne w najbliższej przyszłości.

A.G.: Kiedy należy spodziewać się debiutu papierów dłużnych na rynku Catalyst?

J.W.: Jesteśmy w trakcie przygotowań. Co do terminu – trudno mi się wypowiadać, z pewnością będzie to po wakacjach.

A.G.: Wskaźnik c/wk Grupy Jaguar wynosi niecałe 0,7 i należy do najniższych w sektorze „nieruchomości” na rynku NewConnect. Jaka jest Pana zdaniem godziwa wycena akcji spółki?

J.W.: Odpowiedzi na to pytanie jest tyle, ile definicji tej tzw. „wartości godziwej”. Pozwoli Pan, że odwołam się do przysłowiowego „chłopskiego rozumu”. Większość naszych gruntów ma zrobione wyceny wg rzeczoznawców majątkowych. Gdyby je zsumować – wyjdzie kwota ok. 8,2 mln zł. Czyli wartość spółki, gdyby ją mierzyć wartością jej majątku, wynosi 8,2 mln zł. Dla wiarygodności rachunków weźmy 50% tej kwoty, czyli 4,1 mln i podzielmy to przez ok. 1.200.000 naszych akcji. I tak mamy wartość bardzo godziwą na poziomie 3,4 zł, przy obecnej cenie naszych akcji ok. 1 zł. Ale to tak bardziej pół żartem, pół serio.

A.G.: Niedawno zakończyło się pierwsze półrocze tego roku. Czy było ono lepsze od ubiegłego roku?

J.W.: Śmiem twierdzić, że tak, pomimo tego, iż zakupy były większe, a sprzedaż mniejsza. Ale to nasze zatowarowanie się ma tylko pozytywne implikacje. Nie potrzebujemy magazynów, a nasz towar się nie przeterminuje. Udało nam się kupić naprawdę atrakcyjne nieruchomości w przepięknych lokalizacjach. Większy majątek spółki to też większe możliwości pozyskania kapitału na dalszy rozwój. Teraz skupiamy się na procedurach administracyjnych i przekształceniach. Z końcem wakacji uruchamiamy sprzedaż nowych lokalizacji.

A.G.: Rynek NewConnect istnieje już blisko 6 lat. Czy wypełnia on Pana zdaniem dobrze swoją misję?

J.W.: To, że pozwala on małym spółkom zaistnieć w przestrzeni publicznej i jest swego rodzaju katalizatorem rozwoju to jest bezsprzecznie duży plus NewConnect. Minusem natomiast, i to dużym jest otoczenie tego rynku w postaci firm doradczych, czy pseudo-doradczych, które wykorzystują skromną wiedzę małych spółek na temat funkcjonowania tego rynku. Widać to bardzo dobrze w tabeli notowań. Na szczęście to się właśnie zmienia.

A.G.: Jak bardzo istotnym czynnikiem w wycenie rynkowej spółek publicznych są dzisiaj relacje inwestorskie? Do których kanałów komunikacji z akcjonariuszami i inwestorami warto sięgać?

J.W.: Warto szukać firm, którym rzeczywiście zależy na udrożnianiu tej komunikacji, a nie patrzą na swoje działania tylko pod kątem cennika swoich usług.

A.G.: Bardzo dziękuję za rozmowę.

Jacek Wieczorkowski, Członek Zarządu Spółki Grupa Jaguar S.A.