NewConnector.pl

Z Dominikiem Staroniem, Prezesem Zarządu Spółki GC Investment S.A., o profilu działalności, portfelu nieruchomości, prowadzonej restrukturyzacji oraz o planach finansowania, rozmawia Artur Górski z serwisu NewConnector.pl:

Artur Górski: Spółka GC Investment S.A. działa w branży nieruchomości. Czym dokładnie zajmuje się kierowana przez Pana Spółka?

Dominik Staroń: GC Investment S.A. (GCI / Spółka) zajmuje się pozyskiwaniem atrakcyjnych gruntów w celu realizacji projektów inwestycyjnych o charakterze komercyjnym i mieszkaniowym. GCI posiada „bank ziemi” o różnorakim przeznaczeniu. Są to tereny inwestycyjne przeznaczone pod projekty komercyjne, mieszkaniowe, jak również i logistyczne. Spółka specjalizuje się w projektach typu „brown field”, zlokalizowanych w centrach miast na terenach poprzemysłowych przeznaczonych do rewitalizacji. W chwili obecnej GCI poprzez spółkę celową Armada Development S.A. na ponad 100 ha realizuje jeden z największych projektów rewitalizacyjnych w Polsce. Mowa o przedsięwzięciu w Bytomiu pod nazwą „Srebrne Stawy”. Jeśli GCI uda się zrestrukturyzować, uzyskać przychylność wierzycieli i pozyskać odpowiednie finansowanie, to w najbliższych latach Spółka chciałaby rozpocząć realizację obiektów biurowych w Katowicach, dużego osiedla mieszkaniowego w Boniowicach koło Gliwic (projekt „Sarnie Pole”), centrum logistycznego przy autostradzie A1 w Bytomiu oraz szeregu mniejszych projektów - głównie handlowych i logistycznych.

A.G.: Kiedy opublikują Państwo zaległy raport roczny za 2013 r. oraz uzupełniony skonsolidowany raport kwartalny za 1 kw. 2014 r.?

D.S.: Brak publikacji przez Spółkę w ustalonym terminie (30.05.2014 r.) raportu rocznego za 2013 r. (jednostkowego oraz skonsolidowanego) oraz publikacja w dniu 15.05.2014 r. niepełnego skonsolidowanego raportu okresowego za I kwartał 2014 roku (bez rachunku przepływów pieniężnych oraz zestawienia zmian w kapitale własnym) wynika z problemów organizacyjnych wewnątrz samej Spółki. Złożenie wniosku o upadłość z możliwością zawarcia układu spowodowane było oczywiście przesłankami ekonomicznymi. Te jednak spotęgowane zostały również przez zwykłą operacyjną niewydolność, której kwintesencją okazał się niestety zupełny rozpad działu księgowego Spółki. Przyznam, że zaraz po objęciu przeze mnie stanowiska Prezesa Zarządu był to jeden z większych problemów, z którym musiałem się od razu zmierzyć. Dlatego począwszy od maja br. księgowość Spółki oraz spółek zależnych z Grupy Kapitałowej GC Investment S.A. została zlecona na zewnątrz do biura rachunkowego, od którego sukcesywnie otrzymujemy jednostkowe sprawozdania finansowe spółek z Grupy i przekazujemy na bieżąco do weryfikacji przez biegłych rewidentów. Generalnie, realny termin publikacji raportu rocznego za 2013 rok to koniec października br., zaś publikacja uzupełnionego skonsolidowanego raportu okresowego za I kwartał 2014 roku w zakresie rachunku przepływów pieniężnych oraz zestawienia zmian w kapitale własnym nastąpi w dniu 5 września br. Niezależnie od powyższego Spółka w dniu 12 sierpnia 2014 roku ogłosiła zmianę terminu publikacji skonsolidowanego raportu okresowego za II kwartał 2014 r. wskazując nowy termin publikacji w dniu 5 września 2014 r. i zdaniem Zarządu Spółki nowy termin publikacji powyższego raportu nie jest zagrożony.

A.G.: Z kolei Spółka publikuje ostatnio dużą ilość raportów o różnych pozwach sądowych. Czy mógłby Pan coś więcej o nich powiedzieć?

D.S.: Owszem. Niemniej w Grupie Kapitałowej i wśród podmiotów z nami powiązanych pozew sądowy – jako element dialogu z kontrahentami - traktujemy jako ostateczność. Zawsze wcześniej podejmujemy próby ugodowego załatwienia danej sprawy. Tak było w przypadku GDDKiA oraz pozwów złożonych na koniec lipca przez podmioty powiązane. Spór z GDDKiA trwa już od jakiegoś czasu. Spółka będzie nadal konsekwentnie dochodzić od Dyrekcji swoich należności. Z kolei strona pozwana z dwóch ostatnich pozwów jest również wierzycielem Spółki, który jednocześnie – w ramach podejmowanych przez siebie kroków – kompletnie paraliżuje funkcjonowanie Spółki, co z kolei torpeduje próby niemal wszelkich inicjowanych przez Spółkę działań naprawczych.

Swoją drogą działania podejmowane przez niektórych wierzycieli, koncentrujące się na zabezpieczeniu ich wierzytelności ponad wszelką racjonalną konieczność uderzają bezpośrednio we wszystkich innych wierzycieli. Nie pozwalają także na określenie finalnej ścieżki w zakresie restrukturyzacji i reorganizacji Spółki. Wśród wierzycieli Spółki są także tacy, który nie podejmują jakiegokolwiek dialogu i są kompletnie głusi na wszelkiego rodzaju rozsądne propozycje. W tym gronie prym wiedzie szczególnie jeden z dużych banków i mimo iż instytucje finansowe zaangażowane w istniejący problem są generalnie skłonne do konstruktywnych rozmów w zakresie racjonalnych propozycji, ta instytucja konsekwentnie odrzuca wszelkie dotychczasowe pomysły na sanację i docelowe zmniejszenie jej ekspozycji w Spółce do zera.

A.G.: W jaki sposób zbudowana jest Grupa Kapitałowa GC Investment S.A.? Czym zajmują się poszczególne podmioty?

D.S.: Struktura Grupy jest bardzo typowa dla firm reprezentujących tę samą branżę. Liczne spółki zależne miały pierwotnie realizować konkretne projekty inwestycyjne. Spółki powiązane realizują również zupełnie inne przedsięwzięcia gospodarcze, czasem komplementarne w stosunku do podstawowej działalności Spółki. Część aktywów Grupy skupiona jest w Funduszu Inwestycyjnym Zamkniętym. Grupa na pewno wymaga uporządkowania i to na pewno się stanie. W planie restrukturyzacyjnym struktura Grupy ma zostać istotnie uproszczona, co wiąże się z likwidacją niepotrzebnych podmiotów.

A.G.: Jak wygląda obecnie portfel posiadanych nieruchomości?

D.S.: Spółka posiada atrakcyjny portfel nieruchomości. Na pewno w oparciu o niego można z jednej strony Spółkę restrukturyzować, z drugiej – wbrew obecnie trudnej sytuacji – w nieodległej przyszłości także rozwijać. Część z posiadanych przez Spółkę nieruchomości ma zostać sprzedana i w ten sposób posłużyć sfinansowaniu procesu upadłościowego, w tym zaspokojeniu wierzycieli pozaukładowych. Na bazie innych nieruchomości Spółka chciałaby powrócić do normalnej działalności operacyjnej i ze sprzedaży ukończonych projektów inwestycyjnych spłacać wierzycieli układowych.

A.G.: Na ile wycenia Pan ich wartość rynkową? Czy docierają do Państwa sygnały od potencjalnych kupujących, że chcieli nabywać niektóre aktywa?

D.S.: Owszem, zainteresowanie nieruchomościami pozostającymi w naszym portfelu jest duże. Problemem pozostaje ich cena. I tu znów z jednej strony mamy istniejące obciążenia hipoteczne, czyli teoretycznie minimalną cenę nieruchomości w potencjalnej transakcji. Z drugiej strony mamy strategię większości kupujących, którzy w tej chwili liczą na to, że GCI będzie likwidowane i nieruchomości, którymi się na ten moment realnie interesują, nabędą w przyszłości od syndyka czy komornika za jeszcze niższą niż obecna cena. Dodatkowo, na tę sytuację nakładają się wyceny nieruchomości dokonane czy dokonywane przez rzeczoznawców majątkowych, które w większości przypadków stanowią o wartości przewyższającej istniejące na nich zabezpieczenia. To jednak popyt dyktuje ceny i warunki transakcji, a w obecnej sytuacji GCI szeroko rozumiany rynek jest bardzo wstrzemięźliwy i z pobudek czysto finansowych „kibicuje” upadkowi Spółki. Moim zadaniem jest oczywiście uniknięcie takiego scenariusza. Wszędzie, gdzie mogę, wykazuję, że w przypadku likwidacji Spółki wierzyciele zostaną zaspokojeni w znacznie mniejszym procencie aniżeli w przypadku upadłości z możliwością zawarcia układu. Wszyscy muszą być natomiast świadomi, że interes obecnych wierzycieli Spółki i inwestorów zainteresowanych nabyciem od niej wybranych aktywów jej majątku nie musi być zbieżny.

A.G.: Które segmenty rynku nieruchomości należą obecnie do najciekawszych pod względem możliwej do uzyskania stopy zwrotu?

D.S.: Duże ośrodki aglomeracyjne stają się coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów z rynku nieruchomości. Na Górnym Śląsku w dalszym ciągu najlepsze stopy zwrotu uzyskuje się w segmencie nieruchomości handlowych (ok. 8,5%) oraz logistycznych (ok. 7,0%). Z kolei segment biurowy i mieszkaniowy na Górnym Śląsku stale się rozwija i zaczyna być coraz ciekawszy pod kątem możliwości uzyskiwania wyższych stóp zwrotu. Flagowy projekt Spółki realizowany w Bytomiu - „Srebrne Stawy” - potwierdza naszą tezę o dużym zainteresowaniu rynku różnego rodzaju zabudową mieszkaniową.

A.G.: Z jakich elementów składa się plan restrukturyzacji Spółki?

D.S.: Na ten moment szukamy przede wszystkim sposobów na to, jak w ramach posiadanych aktywów zrestrukturyzować zadłużenie wobec wierzycieli, w tym w szczególności wobec obligatariuszy oraz banków. Pierwotna idea, którą kierowała się Spółka, polegająca na nabywaniu atrakcyjnych cenowo i lokalizacyjnie nieruchomości, którym nadawany miał być charakter projektu inwestycyjnego prowadzący do podniesienia wartości nieruchomości nie stracił racji bytu i nadal ma właściwe podstawy ekonomiczne. Ideę tę w wątpliwość poddało zupełne niezazębienie się z jednej strony terminów wymagalności wyemitowanych obligacji, a z drugiej realne harmonogramy w ramach planowanych i realizowanych projektów inwestycyjnych. Swoje zrobił też wysoki koszt zaciąganego długu, którego Spółka nie była w stanie obsługiwać oraz zastój na rynku nieruchomości, z którym Spółka ma do czynienia od kilku lat do chwili obecnej.

Odpowiadając dalej na pytanie, należy wspomnieć, że Spółka od początku maja poszukuje inwestora, który zdecydowałby się albo na jej dokapitalizowanie albo na przejęcie istniejącego długu od obecnych wierzycieli. Na ten moment żadna z podjętych w tym zakresie inicjatyw nie zakończyła się sukcesem i będąc realistami na pewno nie na takim pomyśle opieramy plan sanacji Spółki. Choć zwracam uwagę, że jednym z punktów porządku obrad ostatniego ZWZA było upoważnienie zarządu do podwyższenia kapitału Spółki w ramach kapitału docelowego. Finalnie, uchwała w tym zakresie nie była głosowana, niemniej jednak kwestia ta na pewno powróci na najbliższym NWZA.

Ponadto, na koniec czerwca Spółka złożyła w Ministerstwie Skarbu Państwa wniosek o pomoc na ratowanie. Niestety, z przyczyn formalnych wniosek nie mógł zostać rozpatrzony – w naszej ocenie wydaje się bardzo prawdopodobne, że MSP zapozna się z wnioskiem we wrześniu i ewentualnie wezwie Spółkę do uzupełnienia dokumentacji, jeśli zajdzie taka potrzeba.

Restrukturyzacja Spółki odbywa się również na poziomie operacyjnym (zmiana organizacji, obniżenie kosztów funkcjonowania) oraz kapitałowym (uporządkowanie struktury Grupy Kapitałowej poprzez sprzedaż lub likwidację zbędnych aktywów i podmiotów).

A.G.: W jaki sposób zamierzają Państwo pozyskać środki na wykup przeterminowanych obligacji?

D.S.: Rozpatrujemy kilka scenariuszy. Chcielibyśmy realizować je w ramach postępowania upadłościowego z możliwością zawarcia układu z wierzycielami. Niestety, postępowanie w tym przedmiocie nie zostało jeszcze otwarte, a Spółka nie ma wpływu na to, kiedy się to stanie. Część środków pochodzić ma ze sprzedaży nieruchomości (bank ziemi), część ze sprzedaży projektów zdewelopowanych. Być może dla części długu zaproponujemy konwersję na akcje GCI nowej emisji. Możliwe, że konwersja dotyczyć będzie akcji spółek córek. Być może część obligacji zostanie zrolowana na kolejne okresy przy zachowaniu przypisanych do nich zabezpieczeń. Na ten moment nie ma jednoznacznej koncepcji w tym zakresie. Z jednej strony prowadzimy rozmowy z wierzycielami i dążymy do wypracowania systemowego rozwiązania. Z drugiej natomiast należy pamiętać, że przede wszystkim czekamy na decyzję sądu w przedmiocie złożonych tam wniosków o upadłość Spółki.

A.G.: Banki wypowiedziały Spółce umowy kredytowe. Jak Zarząd zamierza finansować działalność?

D.S.: Działalność Spółki zarówno aktualnie jak i po ewentualnym otwarciu przez sąd postępowania upadłościowego z możliwością zawarcia układu, finansowana jest ze sprzedaży wybranych aktywów Spółki oraz z należności, których Spółka stara się dochodzić. Pierwsze odbywa się pod nadzorem i za każdorazową zgodą Tymczasowego Nadzorcy Sądowego i ogranicza się do tych aktywów, co do których Spółka założyła taką ewentualność w uzasadnieniu propozycji układowych złożonych w sądzie. Dochodzenie należności z kolei jest naturalną aktywnością podejmowaną przez Spółkę i jej Zarząd. Niestety, jest to bardzo utrudnione, gdyż większość wierzytelności należnych Spółce została zajęta przez komorników. Bardzo istotnie utrudnia to bieżące funkcjonowanie Spółki i nie ukrywam, że niejednokrotnie rujnuje nasze prace w obszarze wypracowania systemowej koncepcji obsługi całego istniejącego w Spółce zadłużenia.

A.G.: Czy rozważana jest konwersja zadłużenia na emisję nowych akcji?

D.S.: Tak, jak najbardziej. Nie jest to jednak jedyne brane przez nas pod uwagę rozwiązanie. Szukamy takich rozwiązań, które będą możliwie optymalne z punktu widzenia wierzycieli, a jednocześnie umożliwią Spółce w miarę normalne funkcjonowanie. Rozmowy (negocjacje) z wierzycielami i podział ich na grupy w postępowaniu upadłościowym ma właśnie temu służyć, tj. przypisać do danej grupy wierzycieli konkretną propozycję układową. Akceptowaną przez nich z jednej strony, realną pod względem możliwości jej realizacji przez Spółkę z drugiej. Nie jest sztuką zaproponować wierzycielom pełną spłatę zadłużenia. Dla takiej propozycji nie będzie także wyzwaniem uzyskanie akceptacji wierzycieli. Za to problemem będzie wówczas wypełnienie treści układu, a na pewno intencją Spółki nie jest tylko jego przegłosowanie. Dlatego już teraz wybiegamy daleko w przód poza ewentualną datę uprawomocnienia się postanowienia o przyjęciu przez wierzycieli układu, koncentrując się za uwiarygodnieniu możliwości jego przeprowadzenia (realizacji).

A.G.: Spółka złożyła wniosek o ogłoszenie upadłości w trybie układowym, a wierzyciele złożyli wniosek o upadłość likwidacyjną. Na jakim etapie znajdują się oba postępowania?

D.S.: W międzyczasie Spółka złożyła wniosek o scalenie wszystkich wymienionych przez Pana wniosków do jednej sygnatury. Faktycznie, procedura której aktualnie podlega Spółka trwa już długo. Nie jest to korzystne dla wierzycieli i istotnie dezorganizuje pracę Spółki. Zarząd GCI składając w kwietniu wniosek o upadłość z możliwością zawarcia układu z wierzycielami z jednej strony chciał chronić Spółkę przez działaniami egzekucyjnymi i komorniczymi, z drugiej strony chciał, aby w procedurze upadłościowej, w jakiej znalazła się Spółka i jej wierzyciele, żaden z tych ostatnich nie był ani faworyzowany ani pomijany. Ufam, że sąd możliwie jak najszybciej podejmie decyzję w sprawie złożonych wniosków (wiem, że pracę zakończył powołany przez niego biegły) i chciałbym, aby dał wiarę naszej argumentacji, że wierzyciele zostaną zaspokojeni w znacznie większym stopniu w układzie aniżeli w przypadku likwidacji.

A.G.: Jak wygląda praca Tymczasowego Nadzorcy Sądowego w Spółce?

D.S.: Tymczasowy Nadzorca Sądowy (TNS) jest obecny w Spółce od 12 czerwca br. Swoim postanowieniem ograniczył on swobodę działania Zarządu Spółki w zakresie zarówno zaciągania zobowiązań, jak i rozporządzania jej majątkiem. TNS na bieżąco nadzoruje funkcjonowanie przedsiębiorstwa, faktycznie stoi na straży interesu wierzycieli i tego, aby w procedurze, w której chcąc nie chcąc muszą uczestniczyć, byli oni traktowani w równy sposób (odpowiadający posiadanym przez nich zabezpieczeniom). Ponadto, TNS merytorycznie wspiera Spółkę we wszelkich inicjatywach objętych prawem upadłościowym i naprawczym. Jako Zarząd jesteśmy z nim w ciągłym kontakcie, w szczególności zdajemy raporty na temat podejmowanych działań i bieżącej sytuacji Spółki.

A.G.: Jak ocenia Pan sektor nieruchomości na NewConnect? Dlaczego jest on jednym z najniżej wycenianych na całym alternatywnym rynku?

D.S.: Branża sama w sobie na pewno od kilku lat nie jest specjalnie lubiana i nadal można bardziej mówić o awersji do niej aniżeli o sentymencie. Nie oszukujmy się, że przypadek GCI także nie wpłynie dobrze na postrzeganie sektora. Staramy się jednak znaleźć wyjście z tej trudnej i skomplikowanej sytuacji, odbudować nadszarpnięty wizerunek Spółki oraz odpowiednio i rzetelnie informować o bieżącej sytuacji wszystkie zainteresowane nią podmioty. Nie da się ukryć, że Spółka aktualnie wyceniana jest bardzo nisko, nawet uwzględniając złożony przez nią wniosek o upadłość. Nie dziwi jednak, że rynek czeka na postanowienie sądu, a przede wszystkim na informacje na temat propozycji układowych i efekty negocjacji z wierzycielami.

A.G.: Czy w przypadku pozytywnego zakończenia restrukturyzacji Spółki aktualne będą plany przejścia na rynek regulowany GPW w Warszawie?

D.S.: Kiedy obejmowałem zarząd nad Spółką zaznajomiono mnie z tym pomysłem. Nie ukrywam, że w ramach procedury upadłościowej brałem pod uwagę również taką możliwość, aby w jej ramach spróbować nie tylko wydźwignąć Spółkę, ale rozwinąć ją w taki sposób, aby zaistniały właściwe przesłanki do przejścia z rynku NewConnect na rynek regulowany GPW. Muszę być jednak realistą i pamiętać przede wszystkim o podstawowym celu, jaki powierzyła mi Rada Nadzorcza Spółki, tj. uzdrowieniu jej przy jedoczesnym porozumieniu z wierzycielami. Myślę, że ambicją każdej spółki z rynku NewConnect powinno być przejście na rynek regulowany GPW. Muszą być do tego jednak spełnione określone przesłanki – GCI na ten moment ich nie spełnia, ale gdy tylko tak się stanie, a ufam, że tak się stanie, inicjatywa w tym zakresie na pewno wróci.

A.G.: Jak duże znaczenie w wycenie rynkowej spółek publicznych mają obecnie ich Relacje Inwestorskie? Które kanały komunikacji są najistotniejsze?

D.S.: W Spółce mamy do czynienia z sytuacją kryzysową. Komunikacja i przekazywanie rzetelnej informacji w takiej sytuacji ma znaczenie priorytetowe. Stąd w rozmowach i korespondencji przede wszystkim z wierzycielami i potencjalnymi inwestorami staram się udzielać rzetelnych informacji na temat sytuacji Spółki i jej perspektyw. Nie obiecuję tego, czego chcieliby ode mnie usłyszeć lub przeczytać wierzyciele, ani nie opowiadam inwestorom, jak w tym momencie jest dobrze i jak wiele lepiej będzie za jakiś czas. Byłoby to kompletnie bez sensu, a wątpliwy skutek miałby jedynie krótki wymiar.

Jeszcze niedawno zastanawialiśmy się czy nie powinniśmy zorganizować w Spółce Dnia Inwestora Indywidualnego. Stwierdziliśmy jednak, że w takiej inicjatywnie na pewno wzięliby udział także nasi wierzyciele, a interes inwestorów i wierzycieli, o czym wspominałem powyżej, niekoniecznie musi być w każdym punkcie zbieżny. Osobiście zawsze jestem do dyspozycji dla jednej i drugiej grupy. Staramy się na bieżąco – poprzez raporty bieżące – informować o tym, co dzieje się w Spółce i o istotnych w niej wydarzeniach. Komunikując się staram się być konstruktywny. Choć niestety zdarzają się sytuacje, że jedyne na dany moment akceptowalne przez (głównie) wierzycieli sytuacje zakładają wyłącznie spłatę zobowiązania tu i teraz oraz świetlaną wizję przyszłości Spółki – a rzeczywistość jest taka, że pierwszego spełnić nie mogę, a drugiego nie mogę obiecać.

A.G.: Czy zmiany w regulacjach prawnych dotyczących rynku NewConnect przyniosły pożądane efekty?

D.S.: Uchwalony przez Zarząd Giełdy w maju 2013 roku pakiet zmian regulacyjnych w alternatywnym systemie obrotu, które weszły w życie w dniu 20 czerwca 2013 roku, jest największą jak do tej pory modyfikacją obowiązujących od 2007 r. przepisów odnośnie rynku NewConnect. Wydaje się jednak, że uczestników rynku nie spotkała jednak rewolucja – można raczej określić to ewolucją lub też w pewnym zakresie usankcjonowaniem funkcjonujących w praktyce sposobów postępowań. Jedną z wydaje się najistotniejszych w codziennej praktyce zmian w zakresie obowiązków informacyjnych, jest precyzyjne zdefiniowanie „istotnej umowy” oraz „istotnych aktywów”. Zmiana Regulaminu, wprowadzająca jasno określone kryteria kwalifikowalności umów jako znaczące (a precyzyjniej mówiąc – wprowadzając jedno bezwzględnie obowiązujące kryterium, ale pozwalająca – a nawet zobowiązująca – do raportowania o umowach mniejszych kwotowo), powinna poprawić przejrzystość komunikacji spółek z rynkiem oraz przysłużyć się do zwiększenia transparentności. Osobiście jednak uważam, że problemy rynku NewConnect znajdują się w zupełnie innym miejscu i regulator jak nie umiał, tak nadal nie umie im sprostać. Czasem bywam proszony o wyrażenie opinii w tej kwestii, ale odnoszę wrażenie, że to temat na inną rozmowę.

A.G.: Bardzo dziękuję za rozmowę.

Dominik Staroń, Prezes Zarządu Spółki GC Investment S.A.